TG3 på badet: Hva betyr det, og hva bør du gjøre?

Hva betyr TG3 i en tilstandsrapport?

Tilstandsgradene går fra TG0 (ingen avvik) til TG3 (store eller alvorlige avvik). TG3 er den mest alvorlige graden og betyr at bygningsdelen har skade, funksjonssvikt eller en risiko som krever aktiv oppfølging. Les mer om alle tilstandsgradene fra TG0 til TG3 og hva TG3 betyr generelt for kjøper og selger.

Etter NS 3600:2025, som er obligatorisk for alle tilstandsrapporter fra 1. juli 2026, skal takstmannen ved TG3 beskrive årsaken til avviket, konsekvensen for deg som kjøper, og gi et sjablongmessig kostnadsanslag for utbedring.

Hvorfor får bad TG3?

Badet er rommet som oftest får høy tilstandsgrad, fordi det er mest utsatt for fukt og har begrenset levetid. Typiske årsaker til TG3:

• Påvist fukt i konstruksjonen, avdekket ved fuktmåling eller hulltaking
• Svikt i membran eller tettesjikt – vann kommer forbi der det ikke skal
• Skadet eller feilmontert sluk, eller fall som leder vannet feil vei
• Synlige fuktskader i tilstøtende rom eller i etasjen under
• Alder: Våtrom bygd før år 2000 kan få TG3 ut fra alder alene – det eneste unntaket i NS 3600:2025 fra regelen om at TG3 krever påvist avvik

For nyere bad spiller alderen også inn, men da som TG2: Tettesjiktet har en erfaringsbasert funksjonstid på 15–30 år avhengig av membrantype, og dokumentasjon avgjør. Med dokumentert utførelse slår alderskriteriene for TG2 først inn etter 22–30 år; uten dokumentasjon allerede etter 15–20 år. NS 3600:2025 krever i tillegg egen tilstandsgrad på dokumentasjonen for våtrom – nok en grunn til å ta godt vare på FDV-papirene etter en renovering.

Hva koster det å utbedre et bad med TG3?

Standarden er tydelig på hvorfor TG3 på våtrom er alvorlig: Det vanntette sjiktet er blant bygningsdelene som ikke kan vedlikeholdes – utskiftning er eneste alternativ. Flikking av et tettesjikt som har sviktet, er derfor sjelden aktuelt.

Regn med full renovering på typisk 150 000–400 000 kroner. Størrelsen betyr mye – et bad på 8 kvadratmeter er naturlig nok vesentlig rimeligere å renovere enn et på 20 – i tillegg til materialvalg og om røropplegget må byttes. Se vår guide om bad og våtrom i tilstandsrapporten.

Rapporten skal selv gi deg et kostnadsanslag ved TG3. Husk at dette er en pekepinn på størrelsesorden, ikke et pristilbud.

Kan jeg kjøpe bolig med TG3 på badet?

Ja – og mange gjør det. En bolig med TG3 på badet kan være et godt kjøp hvis prisen reflekterer renoveringsbehovet. Tre ting bør være på plass før du byr:

• Les hele TG3-beskrivelsen, ikke bare karakteren: Hva er observert, hva er årsaken, og hva anbefales?
• Sjekk kostnadsanslaget i rapporten og legg det inn i budregnestykket ditt
• Er beskrivelsen vag eller anslaget mangler: Be megler eller selgers takstmann om utfyllende forklaring – avvikene skal være beskrevet slik at du forstår dem. Vil du ha sikrere tall på renoveringskostnaden, kan du be en håndverker om et overslag

Som kjøper skal du kunne stole på tilstandsrapporten – det er hele poenget med ordningen. Viser den seg i ettertid å være mangelfull, er det en sak mot selger eller selgers takstmann, ikke noe du skal måtte avdekke selv på visning. Det du ikke bør gjøre, er å by som om avviket ikke finnes.

TG3 på badet og prisavslag – hvilke rettigheter har du?

TG3-merkingen alene avgjør ikke saken – verken for deg eller for takstmannen. Det avgjørende er om rapporten forklarte risikoen og konsekvensen på en måte en vanlig forbruker kan forstå, uten byggfaglig bakgrunn.

Var avviket tydelig og forståelig beskrevet – hva som er observert, hvorfor det er alvorlig, hva det betyr for deg og hva det kan koste – anses du å kjenne til forholdet. Da er det normalt ikke grunnlag for prisavslag; avviket var priset inn i handelen.

Men en ren TG3-markering uten forbrukervennlig forklaring holder ikke. Domstolene har i flere saker holdt takstmenn ansvarlige selv om TG3 var satt, nettopp fordi risiko og konsekvens ikke var formidlet slik at kjøperen kunne forstå alvoret. Fikk badet TG3 med en vag beskrivelse i stil med «TG3 settes grunnet tilstand», og det senere viser seg skader i et omfang du ikke hadde grunnlag for å forutse, kan du fortsatt ha en sak.

Det samme gjelder hvis badet fikk TG1 eller TG2 og fuktskadene burde vært avdekket. I begge tilfeller er veien videre en uavhengig reklamasjonsrapport. Frister: innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest 5 år etter overtakelse.

Når bør du kontakte takstmann?

• Etter kjøpet, hvis du mistenker at badet fikk for snill tilstandsgrad eller at skader burde vært avdekket – da trenger du en uavhengig reklamasjonsvurdering
• Som boligeier, hvis du oppdager tegn på fuktskade – jo tidligere skaden vurderes, desto rimeligere blir utbedringen
• Etter renovering, hvis du vil dokumentere den nye tilstanden – godt dokumentert arbeid gir bedre tilstandsgrad og enklere salg neste gang

På takstmann.net finner du sertifiserte takstmenn i hele landet – velg fylke og få tilbud direkte.