TG3 i tilstandsrapport — hva betyr det for kjøper og selger?

TG3 er den mest alvorlige tilstandsgraden i en vanlig tilstandsrapport. Det betyr ikke nødvendigvis at boligen er et dårlig kjøp, men det betyr at du bør stoppe opp og forstå hva avviket innebærer før du går videre.

Hva betyr TG3?

TG står for tilstandsgrad. Tilstandsgraden brukes i tilstandsrapporter for å beskrive teknisk tilstand på rom og bygningsdeler.

Kort forklart: - TG0 betyr ingen avvik - TG1 betyr mindre avvik eller normal slitasje - TG2 betyr vesentlige avvik eller forhold som kan kreve tiltak - TG3 betyr store eller alvorlige avvik

TG3 brukes når et forhold er alvorlig nok til at kjøper må regne med utbedring, nærmere undersøkelser eller betydelige kostnader. Det kan for eksempel være skade, funksjonssvikt, alvorlig fuktrisiko eller forhold som kan påvirke sikkerheten.

Hva er forskjellen på TG2 og TG3?

Forskjellen mellom TG2 og TG3 handler ofte om alvorlighetsgrad, funksjon og risiko.

TG2 betyr at det er et avvik som kan kreve tiltak, men som ikke nødvendigvis innebærer umiddelbar funksjonssvikt. TG3 betyr at avviket er stort eller alvorlig, og at det normalt må tas mer aktivt stilling til utbedring eller videre undersøkelser.

Et vindu med slitte tetningslister, høy alder eller begynnende kondensproblemer kan typisk få TG2. Et vindu med omfattende råte i karm, vanninntrengning eller skade i konstruksjonen rundt kan være TG3.

På samme måte kan et eldre bad med manglende dokumentasjon eller mindre fallavvik få TG2, mens et bad med påviste fuktskader eller alvorlig svikt i tettesjikt kan få TG3.

Eksempler på forhold som kan få TG3

TG3 kan for eksempel være aktuelt ved: - alvorlige fuktskader - råte eller svekkelser i konstruksjoner - taklekkasjer med skade i underliggende konstruksjon - våtrom med alvorlig svikt - bærende konstruksjoner med tegn til svikt - fare for liv eller helse i konstruksjonen, for eksempel synlig svikt i bærende deler - elektriske forhold med åpenbar brannfare - bygningsdeler som ikke lenger fyller sin funksjon - større forskriftsavvik med alvorlige konsekvenser

Det avgjørende er ikke bare at noe er gammelt. En gammel bygningsdel får ikke automatisk TG3. Det må være et stort eller alvorlig avvik, funksjonssvikt eller en risiko som gjør at forholdet må tas spesielt alvorlig.

Hva skal takstmannen forklare ved TG3?

En god tilstandsrapport skal ikke bare sette en karakter. Den skal forklare hva som faktisk er observert, hvorfor det er alvorlig, og hva kjøper bør forvente.

Ved TG3 bør rapporten forklare: - Hva er observert? Hva har takstmannen sett, målt eller registrert? - Hva er sannsynlig årsak? Hvorfor har avviket oppstått? - Hva er risikoen? Hva kan utvikle seg hvis forholdet ikke følges opp? - Hva er konsekvensen? Hva betyr dette praktisk for kjøper? - Hva er anbefalt tiltak? Hva bør undersøkes, utbedres eller følges opp? - Hva kan det koste? Ved TG3 skal det normalt gis et sjablongmessig kostnadsanslag.

En svak beskrivelse kan være: «TG3 settes grunnet skade.» Det gir kjøper lite å bygge en beslutning på.

En bedre beskrivelse er: «Det er registrert fuktskader i nedre del av vegg. Skaden skyldes sannsynligvis fuktinntrengning over tid. Dersom forholdet ikke utbedres, kan skadeomfanget øke og føre til råte, muggvekst og behov for større utskiftninger. Det anbefales nærmere undersøkelse og utbedring av skadet konstruksjon.»

Forskjellen er stor. Den første teksten sier bare at noe er alvorlig. Den andre forklarer hva som er feil, hvorfor det er alvorlig, hva det kan føre til og hva kjøper bør gjøre.

TG3 og kostnader

Ved TG3 skal kjøper få en indikasjon på hva det kan koste å utbedre forholdet. Dette er ikke et bindende pristilbud. Det er heller ikke en fullstendig kalkyle. Men det skal gi en pekepinn på størrelsesorden.

Det er stor forskjell på et TG3-avvik som kan utbedres for under 50 000 kroner, og et TG3-avvik som kan koste flere hundre tusen kroner.

Derfor er kostnadsanslaget viktig. Uten et slikt anslag blir det vanskeligere for kjøper å vurdere risikoen før bud.

Påvirker TG3 boligens verdi?

Ja, TG3 kan påvirke boligens verdi. Når en bolig har TG3-avvik, må kjøper ofte regne med kostnader til utbedring, videre undersøkelser eller håndverkere. Det kan gjøre at kjøpere byr lavere enn de ellers ville gjort.

Men TG3 betyr ikke automatisk at boligen faller mye i verdi. Det avhenger av hva avviket gjelder, hvor alvorlig det er, hvor godt det er forklart, og hvilket kostnadsanslag som er gitt.

Et avgrenset TG3-punkt med lav kostnad har mindre betydning enn et TG3-punkt som gjelder fukt, konstruksjon, tak, drenering eller våtrom.

Hva betyr TGIU?

TGIU betyr tilstandsgrad ikke undersøkt. Det brukes når et rom eller en bygningsdel ikke kunne undersøkes. Det betyr ikke at tilstanden er god — det betyr at takstmannen ikke har hatt tilstrekkelig grunnlag for å vurdere den.

Som kjøper bør du derfor være oppmerksom på TGIU, særlig hvis det gjelder fuktutsatte konstruksjoner som krypkjeller, loft, våtrom eller rom under terreng.

Hva bør du gjøre hvis boligen har TG3?

Dersom en bolig har TG3 i tilstandsrapporten, bør du ikke automatisk avskrive boligen. Mange boliger med TG3 kan fortsatt være gode kjøp. Men du bør gjøre følgende: - Les hele beskrivelsen, ikke bare selve TG3-merkingen. - Se om rapporten forklarer årsak, risiko, konsekvens og anbefalt tiltak. - Sjekk om det er gitt kostnadsanslag. - Still spørsmål til megler eller takstmann hvis teksten er uklar. - Vurder å hente inn håndverker eller fagperson før du legger inn bud, særlig ved større avvik.

Det viktigste er at du ikke byr som om avviket ikke finnes.

Hva betyr TG3 for selger?

For selger kan TG3 virke negativt, men en tydelig beskrivelse kan faktisk redusere risikoen for konflikt etter salget. Hvis et alvorlig forhold er godt forklart i rapporten, får kjøper bedre mulighet til å ta hensyn til dette før bud. Da blir det også mindre rom for misforståelser i ettertid.

Problemet oppstår ofte når rapporten er for vag. For eksempel hvis den sier at noe har TG3, men ikke forklarer hva avviket betyr, hva som bør gjøres eller hvilke kostnader kjøper må regne med.

En grundig og tydelig tilstandsrapport er derfor viktig både for kjøper og selger.

Kort oppsummert

TG3 betyr at det er funnet et stort eller alvorlig avvik i boligen. Det betyr ikke alltid at boligen er et dårlig kjøp, men det betyr at du bør forstå hva avviket innebærer før du går videre.

En god takstmann skal ikke bare skrive at noe har TG3. Takstmannen skal forklare hva som er feil, hvorfor det er alvorlig, hva det kan føre til, hva som bør gjøres, og hva det kan koste.

TG3 og krav til tilstandsrapport henger sammen med forskrift til avhendingslova og Norsk Standard NS 3600. Målet er at kjøper skal få et tydelig og forståelig beslutningsgrunnlag før boligkjøpet.